Сковородка - оружие свободы!
Что происходит, когда вы берете ипотеку - для чайниковВопрос.
Вот брала я у банка 100 000 долларов под 10% в 2008 году, на 15 лет. Ежемесячный платеж получается 1 075 долларов. К 2016 году (за 8 лет) я выплатила ему 103 000 долларов. Получается, что отбил.
Ответ.
Давай на твоем примере.
Имеем банк, ну пусть "Общество Межбанковских Гарантий" (ОМГ) куда ты пришла в 2008 году и взяла ипотечный кредит на 100 тыс. долларов. В этом же 2008 году туда пришли еще 10 тыс. человек, которым также как и тебе выдали по 100 тыс. долларов под 10% годовых. Для этого, однако, нашему банку ОМГ потребовался капитал в размере миллиарда долларов (100 тыс. $ кредита умножить на 10 тыс. клиентов).
Первое отступление: этого миллиарда у банка (вопреки распростренному мнению) в собственных средствах нет и быть не может, даже лучшие и надежнейшие банки имеют квоту собственного капитала меньше 10%, чаще всего 3-5%. То есть, упрощенно, у банка есть денег (и того, что Регулятор (в России это Центральный Банк, надзирающий над банками) согласился считать полным эквивалентом денег) в подвале только на максимум 10% от того, что он должен своим клиентам. Обычно - намного меньше.
Поэтому чтобы выдать тебе и другим этот миллиард долларов в 2008 году банк ОМГ должен был сам где-то его взять, скорее всего занять у других банков или банковских групп. Поэтому он обращается для этого к американскому банку WTF и просит у него миллиард в долг под низкий процент. Банк WTF сидит на Уолл-Стрит и раньше с российскими банками дела не имел, поэтому он вроде бы и не против дать ему кредит в миллиард (заработать ему нужно самому), но требует обеспечения этого кредита чем-то вещественным. Так как у российского банка ничего такого, чтобы бы могло заинтересовать WTF нет, он ему говорит: я вот собираюсь выдать миллиард долларов в Москве под залог московской недвижимости, которая, как известно даже младенцу, всегда в цене и будет расти вечно до небес (см. график за период с 2000 года), за это мои должники будут платить мне следующие 15 лет помесячно (1000$*10000) 10 миллионов долларов. Поэтому я предлагаю тебе, дорогой банк WTF, принять в залог как обеспечение твоего кредита в миллиард мои требования против моих же должников в Москве. Банк WTF думает и соглашается, учитывает будущие платежи (по иностранному: кэш фло) от клиентов банка ОМГ в своем балансе и дает миллиард в долг под низкие для российского банка, но астрономические для американского 5% в год. То есть формально после этого ты должна уже не российскому банку ОМГ, а американскому WTF, хотя об этом можешь никак и не догадываться, тебе об этом сообщать не обязательно.
Семь лет все идет хорошо - должники в Москве исправно платят по 1000 в месяц долларов банку ОМГ (вернее платят они только на счет банка ОМГ, на самом деле они платят банку WTF), банк ОМГ, в свою очередь, платит по 10 миллионов банку WTF в Нью-Йорке. На разницу в процентной ставке между 5%, под которые от вязл кредит в Нью-Йорке и 10% под которые он выдал кредиты в Москве онпокупает директору Роллс-Ройс, его любовнице - соболиную шубу и алмаз Кохинор содержит свой персонал, платит за аренду офиса, рекламу и кофе с плюшками для проверяющих его чиновников Центрального Банка.
А спустя 7 лет в 2015 году вдруг происходит неприятное: оказывается, что из-за кризиса половина должников банка ОМГ платить по тысяче долларов в месяц не может или не желает и сокращает или даже прекращает платежи. Одновременно юристы банка ОМГ читают кредитный договор с банком WTF, где под пунком 38.7, часть 28, третий абзац обнаруживается условие, которое гласит, что в случае когда предмет залога (то есть в нашем случае ипотечные платежи от должников) каким-то образом ухудшается, банк WTF вправе (в лучшем случае) увеличить процент по выданному банку ОМГ кредиту. Обычно в договоры закладывается какой-то буфер неплатежей скажем в один-два процента. Но в нашем случае платить по тысяче долларов перестает не один процент должников, а скажем половина. Следствием этого является автоматическое увеличение платежей банку WTF с 10 миллионов до, ну пусть 12.
То есть наш банк ОМГ мало того что cам не получает денег с половины своих должников, так к тому же в придачу должен платить на два миллиона больше уже своему кредитору - банку WTF.
В худшем случае при ухудшении "качества" заложенных требований (то есть в нашем случае неплатежей по ипотеке в России) кредитор в штатах вообще расторгает договор займа и наш банк ОМГ должен в течении двух недель выплатить полностю остаток долга в 300 миллионов долларов, которых у него разумеется нет и быть не может, см. выше про собственный капитал.
Это первая неприятность.
Вторая неприятность - это ухудшение кредитного рейтинга.
Второе отступление: для того, чтобы получить дешевое рефинансирование в американских или европейских банках наш российские банк ОМГ должен показать свою кредитную состоятельность. Так же впрочем как и любой другой должник, просящий денег в кредит. Для этого обычный человек показывает свою зарплату, дачу, квартиру и чемодан с брильянтами. Банк, в принципе, делает тоже самое, но показывает свои "кваритиры и дачи" не каждому своему кредитору, которые как правило не имеют для таких проверок ни возможности, ни желания, а специальному рейтинговому агенству, которое проверяет банк, его активы и выдает ему какую-то оценку. Банки-кредиторы, в свою очередь, верят этому агенству на слово и на основании уже его оценки выдают кредиты нашему банку, экономя на дорогостоящих собственных проверках.
Ну так вот представим, что в 2008 году наш банк ОМГ обратился в рейтинговое агенство P&S и оно, оценив активы, присвоило ему скажем оценку 7 из 10 возможных. Окрыленный этим рейтингом наш банк обратился в швейцарский банки SBU и французский PNB Бас, которые учтя рейтинг от уважаемого агенства P&S выдали нашему банку еще по миллиарду долларов каждый тоже под 5%. То есть в месяц наш российский банк ОМГ платит по этим кредитам тоже скажем по 10 миллионов долларов.
Теперь происходит следующее - так как нашему банку перестала платить большая часть его ипотечных должников его (регулярно обновляемый) кредитный рейтинг снижается с 7 пунктов скажем до 5. На этот рейтинг однако уже завязаны оба вышеупомянутых кредита от SBU и PNB, в кредитных договорах с которыми указано, что процентная ставка в 5% действительна только при кредитном рейтинге в минимум 7 пунктов, а если рейтинг падает скажем до 5, то процент увеличивается автоматически на 100 единиц, то есть до 6% в год.
Промежуточный результат: в 2015 году наш банк вынужден платить больше не только банку WTF по непосредственно связанному с ипотеками кредиту, но по другим, формально никак с ними не связанными, кредитам совершенно другим банкам под совершенно другие условия и залоги. И это исключительно потому, что его финасовое состояние ухудшилось из-за неплатежей по ипотекам.
Ну и наконец третье. Мы помним, что наш Центральный Банк бдит как око Заурона и бдительно следит за состоянием банковской системы. Это, среди прочего, выражается и в том, что банки обязаны правильно управлять своими рисками и резервировать часть средств в зависимости от обеспеченности и риска кредита. Простыми словами, выдавая ипотечный кредит в спокойные времена 2008 года размером в 150 тыс. долларов наш банк ОМГ должен был отложить ну пусть пять тысяч долларов из эти 150 в кубышку в подвал, как страховку на случай, если вдруг должник не захочет платить. Центральный Банк в 2008 году оценил риск невозврата такого кредита и пришел в выводу, что недвижимость в цене растет и риск невозврата средств у банка в случае если ты не возвратишь кредит небольшой - банк продает подорожавшую квартиру и отбивает свои деньги. Поэтому, думал ЦБ в жирном 2008 году, 5 тысяч из 150 это нормальная квота по таким рискам.
Но тут опять же наступает 2015 год, должники массово начинают отказываться от платежей, стоимость квартир на рынке падает, то есть даже в случае перехода квартир к банку и ее продажи на рынке возврат своих средств банку никак не гарантирован. Поэтому Центральный Банк теперь уже совершенно по-новому оценивает риск и пишет предписание нашему банку ОМГ указывая ему на недостаточность резервирования по выданным кредитам. Простыми словами: банк ОМГ теперь должен отклыдвать себе в подвал мертвым грузом не 5 тыс. с каждого кредита, а уже 10 или 15.
Отсутпление 3: обязанность резервирования средств означает упрощенно, что Центральный Банк предписывает банку вкладывать часть своих средств либо только в деньги, лежащие у него на счетах мертвым грузом, либо в "надежные" облигации, например собственного государства, доходность по которым как правило минимальна (либо вообще бывает отрицательна). То есть резервирование средств для банка - это считай тот же убыток, формально деньги у него не забирают, а практически ничего заработать на этих деньгах он не может.
Итак, что мы имеем в остатке на основании твоего примера? В 2015 году наш банк ОМГ не только получает меньше денег от своих ипотечных должников, он, более того, во-первых должен сам платить больше по связанному с ипотекой долгосрочному кредиту банку WTF. Во-вторых он должен платить больше и по другим, никак с ипотекой не связанным кредитам исключительно из-за ухудшения своего кредитного рейтинга. В-третьих должен больше отдавать денег "в подвал" на резервирование из-за требований Регулятора по причине ухудшения "качества" своего кредитного портфеля.
Там еще есть и в-четвертых и в-десятых. Но это детали.
Именно поэтому рассказы о том, что к 2015 году ипотечный долг дескать полностью выплачен и банк никаких убытков не несет - есть непонимание основ функционирования банковской системы.
Все вышеизложенное разумеется больше упрощение, любые совпадения действующих лиц - случайны.
Отсюда
Вот брала я у банка 100 000 долларов под 10% в 2008 году, на 15 лет. Ежемесячный платеж получается 1 075 долларов. К 2016 году (за 8 лет) я выплатила ему 103 000 долларов. Получается, что отбил.
Ответ.
Давай на твоем примере.
Имеем банк, ну пусть "Общество Межбанковских Гарантий" (ОМГ) куда ты пришла в 2008 году и взяла ипотечный кредит на 100 тыс. долларов. В этом же 2008 году туда пришли еще 10 тыс. человек, которым также как и тебе выдали по 100 тыс. долларов под 10% годовых. Для этого, однако, нашему банку ОМГ потребовался капитал в размере миллиарда долларов (100 тыс. $ кредита умножить на 10 тыс. клиентов).
Первое отступление: этого миллиарда у банка (вопреки распростренному мнению) в собственных средствах нет и быть не может, даже лучшие и надежнейшие банки имеют квоту собственного капитала меньше 10%, чаще всего 3-5%. То есть, упрощенно, у банка есть денег (и того, что Регулятор (в России это Центральный Банк, надзирающий над банками) согласился считать полным эквивалентом денег) в подвале только на максимум 10% от того, что он должен своим клиентам. Обычно - намного меньше.
Поэтому чтобы выдать тебе и другим этот миллиард долларов в 2008 году банк ОМГ должен был сам где-то его взять, скорее всего занять у других банков или банковских групп. Поэтому он обращается для этого к американскому банку WTF и просит у него миллиард в долг под низкий процент. Банк WTF сидит на Уолл-Стрит и раньше с российскими банками дела не имел, поэтому он вроде бы и не против дать ему кредит в миллиард (заработать ему нужно самому), но требует обеспечения этого кредита чем-то вещественным. Так как у российского банка ничего такого, чтобы бы могло заинтересовать WTF нет, он ему говорит: я вот собираюсь выдать миллиард долларов в Москве под залог московской недвижимости, которая, как известно даже младенцу, всегда в цене и будет расти вечно до небес (см. график за период с 2000 года), за это мои должники будут платить мне следующие 15 лет помесячно (1000$*10000) 10 миллионов долларов. Поэтому я предлагаю тебе, дорогой банк WTF, принять в залог как обеспечение твоего кредита в миллиард мои требования против моих же должников в Москве. Банк WTF думает и соглашается, учитывает будущие платежи (по иностранному: кэш фло) от клиентов банка ОМГ в своем балансе и дает миллиард в долг под низкие для российского банка, но астрономические для американского 5% в год. То есть формально после этого ты должна уже не российскому банку ОМГ, а американскому WTF, хотя об этом можешь никак и не догадываться, тебе об этом сообщать не обязательно.
Семь лет все идет хорошо - должники в Москве исправно платят по 1000 в месяц долларов банку ОМГ (вернее платят они только на счет банка ОМГ, на самом деле они платят банку WTF), банк ОМГ, в свою очередь, платит по 10 миллионов банку WTF в Нью-Йорке. На разницу в процентной ставке между 5%, под которые от вязл кредит в Нью-Йорке и 10% под которые он выдал кредиты в Москве он
А спустя 7 лет в 2015 году вдруг происходит неприятное: оказывается, что из-за кризиса половина должников банка ОМГ платить по тысяче долларов в месяц не может или не желает и сокращает или даже прекращает платежи. Одновременно юристы банка ОМГ читают кредитный договор с банком WTF, где под пунком 38.7, часть 28, третий абзац обнаруживается условие, которое гласит, что в случае когда предмет залога (то есть в нашем случае ипотечные платежи от должников) каким-то образом ухудшается, банк WTF вправе (в лучшем случае) увеличить процент по выданному банку ОМГ кредиту. Обычно в договоры закладывается какой-то буфер неплатежей скажем в один-два процента. Но в нашем случае платить по тысяче долларов перестает не один процент должников, а скажем половина. Следствием этого является автоматическое увеличение платежей банку WTF с 10 миллионов до, ну пусть 12.
То есть наш банк ОМГ мало того что cам не получает денег с половины своих должников, так к тому же в придачу должен платить на два миллиона больше уже своему кредитору - банку WTF.
В худшем случае при ухудшении "качества" заложенных требований (то есть в нашем случае неплатежей по ипотеке в России) кредитор в штатах вообще расторгает договор займа и наш банк ОМГ должен в течении двух недель выплатить полностю остаток долга в 300 миллионов долларов, которых у него разумеется нет и быть не может, см. выше про собственный капитал.
Это первая неприятность.
Вторая неприятность - это ухудшение кредитного рейтинга.
Второе отступление: для того, чтобы получить дешевое рефинансирование в американских или европейских банках наш российские банк ОМГ должен показать свою кредитную состоятельность. Так же впрочем как и любой другой должник, просящий денег в кредит. Для этого обычный человек показывает свою зарплату, дачу, квартиру и чемодан с брильянтами. Банк, в принципе, делает тоже самое, но показывает свои "кваритиры и дачи" не каждому своему кредитору, которые как правило не имеют для таких проверок ни возможности, ни желания, а специальному рейтинговому агенству, которое проверяет банк, его активы и выдает ему какую-то оценку. Банки-кредиторы, в свою очередь, верят этому агенству на слово и на основании уже его оценки выдают кредиты нашему банку, экономя на дорогостоящих собственных проверках.
Ну так вот представим, что в 2008 году наш банк ОМГ обратился в рейтинговое агенство P&S и оно, оценив активы, присвоило ему скажем оценку 7 из 10 возможных. Окрыленный этим рейтингом наш банк обратился в швейцарский банки SBU и французский PNB Бас, которые учтя рейтинг от уважаемого агенства P&S выдали нашему банку еще по миллиарду долларов каждый тоже под 5%. То есть в месяц наш российский банк ОМГ платит по этим кредитам тоже скажем по 10 миллионов долларов.
Теперь происходит следующее - так как нашему банку перестала платить большая часть его ипотечных должников его (регулярно обновляемый) кредитный рейтинг снижается с 7 пунктов скажем до 5. На этот рейтинг однако уже завязаны оба вышеупомянутых кредита от SBU и PNB, в кредитных договорах с которыми указано, что процентная ставка в 5% действительна только при кредитном рейтинге в минимум 7 пунктов, а если рейтинг падает скажем до 5, то процент увеличивается автоматически на 100 единиц, то есть до 6% в год.
Промежуточный результат: в 2015 году наш банк вынужден платить больше не только банку WTF по непосредственно связанному с ипотеками кредиту, но по другим, формально никак с ними не связанными, кредитам совершенно другим банкам под совершенно другие условия и залоги. И это исключительно потому, что его финасовое состояние ухудшилось из-за неплатежей по ипотекам.
Ну и наконец третье. Мы помним, что наш Центральный Банк бдит как око Заурона и бдительно следит за состоянием банковской системы. Это, среди прочего, выражается и в том, что банки обязаны правильно управлять своими рисками и резервировать часть средств в зависимости от обеспеченности и риска кредита. Простыми словами, выдавая ипотечный кредит в спокойные времена 2008 года размером в 150 тыс. долларов наш банк ОМГ должен был отложить ну пусть пять тысяч долларов из эти 150 в кубышку в подвал, как страховку на случай, если вдруг должник не захочет платить. Центральный Банк в 2008 году оценил риск невозврата такого кредита и пришел в выводу, что недвижимость в цене растет и риск невозврата средств у банка в случае если ты не возвратишь кредит небольшой - банк продает подорожавшую квартиру и отбивает свои деньги. Поэтому, думал ЦБ в жирном 2008 году, 5 тысяч из 150 это нормальная квота по таким рискам.
Но тут опять же наступает 2015 год, должники массово начинают отказываться от платежей, стоимость квартир на рынке падает, то есть даже в случае перехода квартир к банку и ее продажи на рынке возврат своих средств банку никак не гарантирован. Поэтому Центральный Банк теперь уже совершенно по-новому оценивает риск и пишет предписание нашему банку ОМГ указывая ему на недостаточность резервирования по выданным кредитам. Простыми словами: банк ОМГ теперь должен отклыдвать себе в подвал мертвым грузом не 5 тыс. с каждого кредита, а уже 10 или 15.
Отсутпление 3: обязанность резервирования средств означает упрощенно, что Центральный Банк предписывает банку вкладывать часть своих средств либо только в деньги, лежащие у него на счетах мертвым грузом, либо в "надежные" облигации, например собственного государства, доходность по которым как правило минимальна (либо вообще бывает отрицательна). То есть резервирование средств для банка - это считай тот же убыток, формально деньги у него не забирают, а практически ничего заработать на этих деньгах он не может.
Итак, что мы имеем в остатке на основании твоего примера? В 2015 году наш банк ОМГ не только получает меньше денег от своих ипотечных должников, он, более того, во-первых должен сам платить больше по связанному с ипотекой долгосрочному кредиту банку WTF. Во-вторых он должен платить больше и по другим, никак с ипотекой не связанным кредитам исключительно из-за ухудшения своего кредитного рейтинга. В-третьих должен больше отдавать денег "в подвал" на резервирование из-за требований Регулятора по причине ухудшения "качества" своего кредитного портфеля.
Там еще есть и в-четвертых и в-десятых. Но это детали.
Именно поэтому рассказы о том, что к 2015 году ипотечный долг дескать полностью выплачен и банк никаких убытков не несет - есть непонимание основ функционирования банковской системы.
Все вышеизложенное разумеется больше упрощение, любые совпадения действующих лиц - случайны.
Отсюда
-
-
06.02.2016 в 12:52Хотя я удивлена насчет прямого займа у абстрактного wtf, разве это не на биржу идет как mortgage pools?
-
-
06.02.2016 в 13:46А форум хороший, да, и достаточно жестко модерируется, что ему только на пользу.
-
-
06.02.2016 в 14:03От размера кредита это не зависит, насколько я понимаю. Просто объединяют кредиты с плюс-минус одинаковыми условиями.
В русской вики про ABS не очень внятная статья, но в общем вот. Про MBS подробнее, но гораздо менее наглядно, чем на форуме
-
-
06.02.2016 в 14:09-
-
06.02.2016 в 14:11